天地源（600665）2022年年度董事会经营评述内容如下：

一、经营情况讨论与分析

2022年，房地产调控政策影响持续显现，加之新冠疫情反复、经济下行和消费者信心不足等因素影响，行业形势和发展环境日益严峻复杂，房企的发展面临着前所未有的考验。面对这样的形势，公司围绕“固本强基-创新发展”年度主题，统筹生产经营、疫情防控和风险管控，积极应对政策、行业和市场的巨大变化，主动作为，全力推动企业健康发展。

(相关资料图)

（一）强化工作落实，努力夯实公司健康发展的基础

一是顺利实现项目交付，圆满完成9个项目95万平方米6,400套房屋的交付工作，以实际行动践行国企责任、彰显国企担当。

二是全力确保资金安全，全年实现融资到账95.8亿元，全年解除受限资金92.49亿元。公司发行的公募债占同评级房企、同期限债券总发行规模的20.52%。

三是加强优质资源储备，成功获取西安高新区永安华府、棠颂坊等3个项目，共254亩，其中红庙村项目于2023年1月完成股权收购。建立了总部—区域—项目三维研究机制，优化《投资测算模型》，完善《项目可研报告编制模板和框架》，增强投资研判的精准性和系统性。

（二）强化精细管理，推动公司管理效能进一步提升

一是坚持高效运营。在新项目上严格落实新标准工期，提速项目运营，云水天境项目开盘以来六开六磬，平江观棠项目提前开工。加强运营后评估，为后续项目总结经验提供帮助。

二是加强营销创新。创新营销举措，加强线上营销，举办“星主播大赛”，吸引观众约43万人次。在全国多个项目开展“书果公益行动”，促进项目销售。增强市场应变能力，紧盯市场变化及竞品动态，加强量价敏感性分析，保证开盘去化率。加强营销案场的规范化、精细化管理，提升客户体验。

三是加强产品创新。推进产品标准化建设，建立自然、人文、现代三个产品系标准化标识，完成示范区和全龄活动场地标准化技术手册，形成82个相对固化、可复制的户型组合。积极探索新技术，落实新发展理念。

四是加强内部管理。强化刚性考核，修订《绩效考核实施细则》，激发员工干事创业积极性。修订、制定《授权管理手册》等多项制度，开展执行情况的监督检查，增强制度落实成效。强化公司治理，修订《公司章程》等10项治理规则，进一步提升公司治理的规范化水平。

五是加强风险管控。强化全面风险管理，编制年度《全面风险管理工作报告》，实施各类审计检查14次。强化安全管理，修订完善《安全文明施工标准化手册》和《项目安全应急指导手册》，开展“安全生产月”系列活动。曲江香都E区三期、珺樾坊二期被评为“省级文明工地”。

六是加强品牌建设。增强品牌影响力，通过线上线下（300959）、总部与区域公司联动等方式，持续进行品牌发声，公司被评为“2022中国房地产住宅开发专业领先品牌”。加强物业管理，枫林绿洲入选住建部“加强物业管理共建美好家园”典型案例，曲江香都被评为“省级园林式居住区”。

二、报告期内公司所处行业情况

2022年，面对需求收缩、供给冲击和预期转弱三重压力，房地产市场急剧降温，投资活力降低，消费者信心受阻，房企业绩普遍下滑，房地产行业进入变革期。

国家统计局数据显示，2022年，全国土地购置面积1.01亿平方米，同比下降53.4%。商品房销售面积13.6亿平方米，同比下降24.3%，商品房销售规模回到2015-2016年水平。中指研究院数据显示，2022年，TOP100房企累计全口径销售金额同比下降41.3%。销售额超千亿房企20家，较上年同期减少21家；超百亿房企130家，较上年同期减少28家。企业分化现象逐渐加剧，进入优胜劣汰阶段。

2022年四季度，中央明确支持刚性和改善性住房需求，信贷、债券、股权融资三箭齐发，满足房企合理融资需求，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，房地产市场开始逐步修复。

三、报告期内公司从事的业务情况

公司主要从事房地产开发与经营业务，具有国家建设部颁发的房地产开发一级资质。按照“立足于区域深耕，拓展全国”的主业发展思路，目前公司布局以西安为总部中心的西部经济圈、以苏州为中心的长三角经济圈、以深圳为中心的粤港澳大湾区经济圈、以天津为中心的京津冀经济圈、以重庆为中心的成渝双城经济圈和以郑州为中心的中原经济圈，形成集地产开发、地产运营、智慧服务、金融服务等于一体的全国协同发展战略格局。

报告期内，公司以“文化地产引领者，美好生活运营商”为战略定位，以产品致胜、开放合作、高效运营、金融助力为核心策略，积极打造规模速度和质量效益双增长的经营模式。

四、报告期内核心竞争力分析

公司核心竞争优势主要体现在发展战略、融资能力、人才队伍、产品品质、公司治理等方面。

（一）稳健清晰的发展战略

公司因时而动、顺势而为、应势而新，深入研判行业趋势变化，剖析自身经营实际，形成了清晰科学、系统完善，能够引领公司持续稳健发展的战略规划。

（二）健全规范的公司治理

公司严格按照相关法律法规要求，不断完善公司治理机制，规范日常运作，防范经营风险，切实维护广大投资者的利益，为公司的持续健康发展奠定坚实基础。

（三）品质为先的工匠精神

公司始终坚持“文化地产引领者、美好生活运营商”的战略定位，以打造“精品住宅”为己任，坚持客户至上、产品主义，聚焦“品质、文化、温度、智能”，持续优化产品线，打造优质的产品和服务。

（四）多元创新的融资能力

公司凭借稳健经营及良好的信用水平，与各大金融机构建立了长期、稳固的战略合作关系，积极开展创新型融资业务，进一步优化融资结构，再融资规模和融资利率方面均取得了相对优势。

（五）高效专业的人才队伍

经过多年发展，公司从“选、育、用、留”四个层面建立了适合公司发展的人力资源开发与管理体系，打造了一支适应行业发展的专业化人才队伍。

五、报告期内主要经营情况

公司实现销售收入105.52亿元，实现归属于母公司净利润3.43亿元。公司实现合同销售金额108.04亿元，实现权益合同销售金额91.23亿元。实现销售回款106.84亿元，实现权益销售回款88.80亿元。

新增房地产土地购置计容建筑面积25.06万平方米，权益新增房地产土地购置计容建筑面积25.06万平方米；公司实现合同销售面积61.06万平方米，实现权益合同销售面积47.51万平方米。新开工面积64.63万平方米，权益新开工面积49.52万平方米。公司竣工面积137.14万平方米，权益竣工面积106.98万平方米。施工（在建）面积368.26万平方米，新房可售库存（已取得销售许可而尚未售出的面积）去化周期约为9.07个月。

截止2022年12月31日，公司总资产为403.08亿元，净资产（归属母公司所有者权益）为43.88亿元，每股收益0.3965元，加权平均净资产收益率为8.02%。

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

1、行业发展趋势展望

2022年，各地促进住房消费的政策力度加大，出台了多项税费优惠政策。2023年，地方需求端政策力度有望继续加码，因城施策、精准施策，通过降低房贷利率、首付比、放松限购等，进一步提振房地产市场信心。随着政策效力的逐步显现，市场将逐步企稳，一线城市、核心二线城市基本面好，或将率先企稳恢复，弱二线、三四线城市恢复尚需较长周期。短期看，房产地产市场存在结构性机会。长期看，房地产行业仍是重要支柱产业。因此，做好产品和服务、提升精细化管理能力将是企业健康发展的立身之本。

2、公司主要业务所在城市的行业发展状况及市场地位分析

2022年，受各种因素影响，公司已经进驻的区域和城市呈现不同的趋势表现。（以下数据来源于克尔瑞、中原地产等第三方机构）

（1）大西安区域。土地市场降温明显。商品住宅市场量缩价涨，全年商品住宅供应面积1,525万㎡，同比下降3%；成交面积1,074万㎡，同比下降35%；成交均价15,391元/㎡，库存出清周期14.6个月，市场基本面相对较好。

（2）关中平原区域。咸阳市土地市场供求量价下降，市场热度处于近三年低位。商品住宅市场供求下滑，供应面积85万㎡，同比下滑67%；成交面积59万㎡，同比下滑75%；年末销售价格下降至9,312元/㎡，市场表现平淡。

（3）长三角区域。苏州市商品住宅用地成交面积同比下滑30%。商品住宅供应面积508万㎡，同比下降43%；成交面积716万㎡，同比下降20%；房价基本稳定，库存出清周期12个月，市场基本面依然较好。常熟市土地市场量缩价涨，成交面积88万㎡，同比下降30%，楼面地价5,145元/㎡，同比上涨16%；商品住宅供应面积91万㎡，同比下降60%；成交面积110万㎡，同比下降29%；成交均价18,213元/㎡，同比微涨，库存出清周期28个月，市场存量去化压力大。镇江市土地市场量价齐跌，商品住宅市场购买力不足，成交面积同比下降56%，成交价格同比下降3%，库存出清周期25个月。

（4）粤港澳大湾区。广州市商品住宅用地成交量同比下降35%，优质地块增多。商品住宅新增供应面积892万㎡，同比下降27%；成交面积742万㎡，同比下降37%，成交均价同比上涨11%，库存出清周期23个月。珠海市商品住宅用地量增价跌，商品住宅供需同比下降超五成，销售价格持续小幅下降，库存出清周期33个月，市场低位徘徊。

（5）天津、郑州、重庆区域。天津市土地市场量价齐降，成交量同比下降60%，楼面价下降4%。商品住宅成交量同比下降36%，成交价格小幅上扬，库存出清周期18个月，市场库存压力大。郑州市主城区土地市场供求双降，商品住宅供应面积同比下降49%，成交面积同比下降46%，销售均价同比略降，主城区库存出清周期31个月，市场去化压力大。重庆市土地市场需求下滑，成交量下降66%。主城区商品住宅成交同比下降69%，价格基本持平，中心城区商品住宅库存出清周期11.5个月。

2022年以来，公司根据市场变化，持续优化城市布局，深耕西安大本营，加大优质资源储备力度，不断夯实公司发展基础。公司在西安、咸阳、榆林、重庆等市场的开发项目，按计划实现去化目标，在苏州市场的开发项目超额完成销售任务，品牌影响力得到有效提升。中指研究院数据显示，公司在全国行业销售排名较2021年前进了18位，在西安市场销售排名连续三年跻身TOP10，在咸阳市场销售排名位列第一名。今后，随着公司持续区域深耕，不断提高公司产品品质、服务品质，不断提升项目运营能力、物业服务能力，公司在区域内、行业内的地位将继续稳步提高。

(二)公司发展战略

1、战略定位：以稳健成长、规模突破为导向，以多元布局、持续发展为手段，营造文化产品服务，构筑美好生活场景，致力于发展成为“文化地产引领者、美好生活运营商”，坚持以文化筑美好。

2、商业模式：以精品住宅为基础业务，以智慧服务、文旅、产业、商业地产为成长业务，以精装修、智能化、房地产经纪为协同业务，以科技为创新业务，构筑“1+4+3+X”业务组合，形成系统化竞争优势。

3、总体战略规划：做文化地产引领者、美好生活运营商，把握产品致胜、开放合作、高效运营、金融助力四大核心策略，打造“1+3+N”区域布局，强化投资发力、产品精进、运营提升、资产经营、资本运作五项关键举措，以党建引领、组织优化、人才保障、数字转型、品牌建设、风险管控为支撑体系。

(三)经营计划

2023年，公司计划实现销售合同新签额105.02亿元。全年公司开发的项目有：

西安万熙天地、西安棠樾坊、西安永安华府、西安棠颂坊、西安高新宸樾、西安云水天境、镇江十里香都、常熟金兰雅苑、镇江君和雅苑、苏州平江观棠、珠海上唐府、珠海悦唐阁、广州伴山溪谷、郑州熙樾坊、咸阳珺樾坊、咸阳和樾溪谷、重庆水墨江山、重庆玖玺香都。

2023年公司计划开工、竣工面积如下：

上述经营计划不代表公司2023年度的盈利和经营预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在一定的不确定性，敬请投资者特别注意。

1、2023年公司年度主题：转型升级-创新发展。

2、2023年重点工作和举措

（1）扎实推进发展模式的转型，逐步实现由单纯依靠开发收益向开发与运营收益并重的转变。

一是着力加强政策与行业研究。密切关注政策、行业发展和市场需求端的变化，加强对未来已见的行业趋势研究。保持对新理念、新材料、新工艺、新需求的高度敏锐性，开展主动、超前的研究，更好地指导生产经营工作。

二是着力推动资产运营取得突破。探索资产运营思路，加强对先进企业的对标学习，结合公司实际尽快形成可行的工作思路和举措。探索地产运营新业务，大力培育发展商业资产运营、房地产经纪等业务，增强主业的竞争力。

三是着力确保现金流安全。大力增加经营性现金流的净流入，做到应回尽回、应回早回。强化创新融资，推进受政策支持的前沿性、创新性融资工具落地，提高融资议价能力，降低融资成本。动态做好资金收支平衡，提高资金使用效率。

四是着力强化营销管理创新。细化市场和客户研究，保证开盘去化率达到预期目标。科学调整营销策略，精准提炼营销卖点，体现产品特色与核心竞争力。持之以恒推动线上营销，实现线上引流到线下获客的有效突破。

五是着力提升高效运营能力。持续推进标准化模块建设，系统总结“九维一度”的精装体系。在新项目上坚决推广应用已建立的产品标准化模块。加强项目现场施工组织，切实加快工程进度。

六是着力加强优质土地储备。在确保资金链安全的前提下，精准出击获取区位更核心、市场更健康、质素更优质的土地。加强市场趋势和投前研究、投后管理，为经营决策提供有效支撑。探索股权收并购、合作拿地、引入战略投资等多元化拿地方式，降低资金压力和经营风险。

七是着力强化合作项目管理。从投资标的、合作伙伴、操盘模式、风险防控等方面加强合作方式研究，加强前端管理，细化合作管控内容，高效推进项目开发建设。加强过程管理，及时风险预警，努力实现既定的经营目标。

（2）扎实推进发展方式的转型，逐步实现由依靠规模增长向注重效益和质量增长的转变。

一是着力实现降本增效。严控费用支出，做实做细不同营销策略的投入产出比评估，切实提高费效比。严格落实《优化管控提质增效工作实施方案》，确保管控措施落实到位，积极保障年度盈利目标的实现。

二是着力强化成本管控。增强成本策划能力，形成与产品线匹配的成本标准。增强成本优化能力，针对客户敏感点和产品溢价点精准进行成本投放。加强招投标管理，严控设计变更，将成本管控贯穿于项目开发建设全过程。

三是着力强化产品和服务创新。更多关注业主感受，做精产品、做优服务。加强新技术的研究应用，加快产品的迭代升级。强化设计质量通病防治，构建社区景观规划体系，提高设计细节的施工呈现度。强化服务创新，多渠道、多方式拓展增值业务，提高业主满意度。

四是着力实现难点问题破局。强化营销创新，加快难点项目的资源去化。加强非住资源盘活研究，通过调整运营思路，实现非住资源的破局。

五是着力提高规范治理水平。加强全面风险管理，根据新的组织构架和授权手册修订制度流程，确保制度执行到位。加强内部控制审计，扎实做好经营决策、招投标、工程结算等事项的审计监督。严格落实新的监管要求，进一步提高信息披露质量和公司治理水平。

(四)可能面对的风险

1、宏观经济风险

当前我国经济恢复的基础尚不牢固，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大，国内外经济形势面临较多不确定因素，宏观经济形势变化将对房地产市场产生一定影响。

应对举措：公司将加强对宏观经济、行业政策研究以及市场监控，及时调整项目运营节奏，提高运营效率，最大程度减少经济波动对公司经营的不利影响。

2、市场风险

随着城镇化、人均住房面积提升等因素影响，我国商品房需求增速放缓，不同区域分化明显，部分地区出现需求下降、供应过剩的情况，市场竞争风险将进一步加剧。

应对措施：密切关注市场趋势，继续坚持审慎拿地；加强精细化管理和成本管控，加快转型升级，通过经营管理创新抵御市场风险。

3、资金风险

房地产作为资金密集型行业，受行业监管政策和金融监管政策影响较大，企业资金依然面临压力。

应对举措：加大销售力度，加快资金回收；加强资金筹措，调整融资结构，降低资金成本。